Investir à la montagne : pour l'été et pour l'hiver ( n°2 )
Espace et confort de rigueur
Eté comme hiver, il faut bien, à un moment donné rentrer dans les appartements. Les promoteurs ont fait de gros progrès : finis les « paquebots » des neiges affichant 200 logements installés dans des barres bétonnées et dont il reste quelques témoins aux Menuires ou à la Plagne. Place désormais à une architecture plus humaine de gros chalets divisés en appartements, aux bardages de bois, aux toits en lauze... A l'intérieur des appartements, des évolutions également : logements plus spacieux où l'on peut dîner sans se gêner et se laver sans attendre indéfiniment la douche de l'autre, la plupart des appartements conçus pour six personnes disposant d'une salle de bain et d'une salle d'eau ; les cuisines sont confortablement équipées avec entre autres lave-vaisselle, évitant corvée de vaisselle et encombrement du coin-cuisine. Les chambres ne ressemblent plus à des cabines mais deviennent plus chaleureuses et pourvues de vrais placards. Les balcons ou terrasses sont assez spacieux pour bronzer, déjeuner ou goûter selon l'orientation de l'appartement. Même les parties communes jouissent d'une vraie convivialité : réception agrandie avec feu de cheminée pour réchauffer l'atmosphère et l'ambiance en hiver mais aussi les jours de pluie en été, salle de billard et de jeux vidéo et pour les résidences les plus luxueuses, piscine couverte sous l'immeuble, sauna, hammam et parfois véritable balnéothérapie.
Un foncier toujours rarissime
Le foncier, c'est le nerf de la guerre : en trente ans, la construction a fait rage dans les stations. Avec, pour handicap, que celles-ci ne peuvent s'étendre indéfiniment, la montagne étant une barrière naturelle. De plus certains endroits à risque (avalanches, affaissement de terrain) ne peuvent être utilisés et donc construits. D'où la poussée en prix de la moindre parcelle de terrains. Ces cinq dernières années, l'augmentation du foncier dépasse les 30%. Sans oublier le coût des matériaux et leur acheminement. Actuellement dans les Alpes, rares sont les opérations à moins de 3 500 euros le m². Et les programmes les plus luxueux peuvent dépasser les 10 000 euros le m². Tout dépend de la notoriété de la station, de l'implantation du programme, de la qualité de la résidence et du niveau de prestations. Dans les Pyrénées, les constructions sont tout aussi rarissimes mais les valeurs sont nettement moindres culminant à 3 000 euros le m², la renommée des massifs n'atteignant pas celle des Alpes. Dans le massif central, les Vosges ou le Jura, peu de nouvelles implantations hormis quelques petits immeubles érigés par des promoteurs locaux et une fréquentation majoritairement locale.
Investir en ZRR : profiter d'une niche fiscale
En achetant dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), définies par décret, un investisseur peut, dans certaines stations, réalisées une économie d'impôt (Dispositif Demessine). Ce peut être, en Savoie, Saint-François-de-Longchamp, Le Corbier, la Toussuire, Valloire, Valménier, Valfréjus ou dans les Hautes-Alpes, Vars-les-Claux, Risoul, Superdévoluy... Dans ce cas et jusqu'au 31 décembre 2006, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôts égale à 25% du prix d'acquisition du bien avec un plafond de 50 000 euros pour une personne seule et 100 000 euros pour un couple. Soit une réduction maximale de 12 500 euros dans le premier cas et de 25 000 euros dans le second. Pour bénéficier de ce bonus fiscal, l'investisseur doit souscrire un bail commercial de neuf ans minimum avec la société de gestion exploitant la résidence. Il peut disposer de son bien pendant quatre ou six semaines, panachées en été et hiver et récupérer la TVA s'il garde son bien pendant vingt ans. Il peut aussi faire un investissement pur, sans possibilité de séjour et percevoir des loyers garantis, de l'ordre de 5,5% par an.
Dans le domaine de l'immobilier de loisir à la montagne, l'acquéreur a le choix entre trois formules. La plus simple, être propriétaire classique pour pouvoir y séjourner à tout moment. Pas de contraintes de dates de vacances, mais un entretien lourd à supporter seul. Pour compenser ces dépenses, rien n'empêche de louer épisodiquement le logement, ne serait-ce que pour payer les impôts (taxe d'habitation et foncier). L'acheteur peut aussi allier plaisir et placement en s'orientant vers la « nouvelle propriété ». En contrepartie d'une occupation limitée à six semaines par an et d'un bail signé pendant onze ans avec une société de gestion, celle-ci lui fait une « avance de loyers » se traduisant par une réduction du prix d'achat. Cumulée avec la récupération de la TVA, la réduction est de l'ordre de 30%. Enfin, l'achat peut être réalisé dans l'optique exclusive de placement, sans possibilité d'occupation : la rentabilité est alors garantie, entre 4 et 5% selon les promoteurs.